Главная | Земельные вопросы | Козырь о аренда недвижимого имущества

Содержание договора аренды недвижимости - дипломная работа

Удивительно, но факт! В случае, если ни один из них стороны не устраивает, они могут исполь-зовать свой собственный вид договора.

Глава 1 Аренда недвижимости в Гражданском праве: Два параграфа главы 34 ГК РФ содержат специальные правила в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного комплекса. Однако единой договорной модели и соответственно единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости не предусмотрено. Трудно сказать чем вызвана необходимость применения такой схемы правового регулирования аренды например, применительно к купле- продаже в ГК установлены специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с куплей-продажей всякого недвижимого имущества.

Анализируя нормы ГК регулирующие вопросы аренды недвижимости по существу, можно выделить два общих принципа на которых построены эти положения. Во-первых это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и необходимости его государственной регистрации.

Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений. Разумеется нормами ГК регулирование аренды недвижимости не исчерпывается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимого имущества конкретизируются в Федеральном законе от 21 июля г. Кроме того, в соответствии со ст.

Принятия каких-либо иных специальных нормативных актов, регулирующих арендные отношения ГК РФ не предусматривает. Глава 2 Заключение договора аренды недвижимости. Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора.

Договор аренды здания сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора. На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются суждения относительно необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости.

Совмещение же регистрации и нотариального удостоверения ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь именно от нотариуса а не от адвоката , они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму п. Другим существенным условием договора аренды недвижимости является цена данное утверждение относится только к аренде зданий сооружений и предприятий.

При этом стороны могут договорится о различных формах арендной платы, главное, чтобы встречное предоставление арендатора имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Список использованной литературы

И все же ни форма, ни условие о цене не вызывают столько споров в теории и практике как вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Здесь возникает сразу несколько проблем. Во-первых поднимается вопрос о том что же собственно следует регистрировать: При этом исходя из буквального толкования Закона право аренды недвижимости должно регистрироваться независимо от срока на который заключен договор.

Это фактически сводит на нет положение п. Естественно, что с таким пониманием положений закона не согласны не только бухгалтеры и руководители предприятий, но и многие юристы. Договор аренды и его виды. Существует и противоположная точка зрения. Однако признавать какую-либо зависимость договора аренды недвижимости от регистрации права аренды значит идти против ГК в соответствии с п. Следовательно право аренды должно регистрироваться, но его регистрация не должна влиять на судьбу договора.

Таким образом право аренды зданий и сооружений заключенной на срок менее года не подлежит регистрации, при заключении же договора на срок более года он регистрируется вместе с правом аренды. Еще один вопрос, долгое время вызывавший споры как у практиков так и у теоретиков: Дело в том что правило, исключающее необходимость государственной регистрации договоров, заключенных на срок менее одного года, расположено в ГК в специальном параграфе, регулирующем аренду зданий и сооружений, и нигде в законодательстве не упоминается о распространении правил этого параграфа на аренду нежилых помещений.

Такая ситуация сложилась потому, что в период, когда разрабатывался и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями в том числе договоры об их аренде не требовали государственной регистрации. В результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года п. Некоторые юристы в своих теоретических работах пытались обойти это ограничение. Президиум ВАС РФ, рассмотрев сложившуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений п. Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и договора аренды расположенного в нем нежилого помещения, то есть к государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды нежилых помещений на срок до одного года, также как и договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.

козырь о аренда недвижимого имущества ждала тени

Такой подход к решению вопроса о регистрации договора аренды не означает, что остальные правила соответствующего параграфа об аренде зданий сооружений применимы к договорам аренды нежилых помещений, они, как и договоры аренды жилых помещений, регулируются общими нормами ГК РФ об аренде. Поэтому не подлежат применению, в частности, правила об обязательном определении в договоре аренды размера арендной платы и о формализации передачи имущества по договору аренды, о приобретении арендатором каких-либо прав на земельный участок, на котором расположено арендованное имущество.

Вышеперечисленные проблемы являются общими для заключения договоров аренды недвижимости. Порядок заключения договоров аренды предприятия обладает рядом существенных особенностей. В отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, перечня всех долгов включаемых в состав предприятия и других документов.

Однако на практике трудно представить заключение договора аренды предприятия без указанных документов. Например, в соответствии с ГК арендодатель обязан предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием.

Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия. Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем в качестве приложения к договору полного перечня всех долгов, включаемого в состав арендуемого предприятия.

Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса. Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требования арендодателя, а с другой -- переводом на арендатора долгов арендодателя, связанных с деятельностью предприятия. Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора п. Принимая во внимание, что у собственника арендодателя среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилось бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду указанного предприятия.

Поэтому законодатель предусмотрел специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами ст. Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия.

Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия. Кредиторам, как получившим уведомление об аренде предприятия, но не давшим согласия, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков.

Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, -- в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Кроме того, по долгам, включенным в состав предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Глава 3 Расторжение договора аренды недвижимого имущества. Как показывает практика, наиболее распространенными спорами в отношении аренды недвижимости являются споры в связи с расторжением договора. Общие основания расторжения договора приведены в ст. Согласно этой статье расторжение договора возможно: По соглашению сторон 2. По требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях предусмотренных кодексом, законом или договором 3.

Похожие главы из других работ:

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон Споры о расторжении договора по требованию одной из сторон в основном арендодателей довольно типичны, поэтому хотелось бы подробнее остановиться на этом основании расторжения договора.

Такому обращению, однако, должна предшествовать досудебная процедура урегулирования конфликта. Если есть основания для расторжения договора по требованию арендодателя, он обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Что касается арендатора то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Обязательным условием изменения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: Два других основания расторжения договора, указанных в статье , не требуют судебного вмешательства.

Удивительно, но факт! Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы:

Актуальность проблемы соотношения положений ГК об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора ст. Москомимущество обратилось с иском к АО о выселении из нежилых помещений. Решением суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, иск удовлетворен. При этом суд руководствовался пунктом 3 статьи Кодекса, установив, что в договоре аренды, заключенным между Москомимуществом и АО, содержалось условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия решения о реконструкции объекта аренды.

Постановлением правительства Москвы арендуемое помещение было включено в план реконструкции. Кассационная инстанция не согласилась с мотивами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку в данном случае следовало руководствоваться специальной нормой -- статьей Кодекса, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, при этом основанием к расторжению договора может быть условие, определенное в договоре аренды. Упомянутая статья предусматривает применение лишь пункта 2 статьи Кодекса, в соответствии с которым расторжение договора возможно только по решению суда в случаях, предусмотренных в том числе и договором аренды.

В данном случае в связи с реконструкцией объекта аренды, о чем стороны договорились при заключении договора аренды. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтвердил данный вывод, однако отменил постановление Федерального арбитражного суда Московского округа, учитывая конкретные обстоятельства дела, полагая, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование.

Получается, что статья ГК применительно к договору аренды исключает применение статьи ГК об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Однако, анализ текста ст. Следовательно, в силу отсутствия специальных правил, регулирующих расторжение договора аренды на основании соглашения сторон, или одностороннего отказа от договора аренды, в таких случаях подлежат применению общие положения о расторжении договора, содержащиеся в пп. Эта статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать их существенный характер.

Глава 4 Особенности аренды зданий и сооружений.

Ключевые слова страницы: Содержание договора аренды недвижимости | дипломная работа

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать такое определение. Так, по мнению В. При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые можно подразделить на две большие группы: Определение же понятия зданий и сооружений в целом должно прежде всего содержать отличия этих объектов от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения.

В этом смысле под зданием сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним под землей самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется или может быть использован по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, здания и сооружения это объекты созданные людьми искусственно возведенные. Этот признак позволяет отграничить здания и сооружения от объектов недвижимости являющихся таковыми по своей природе горы, скалы и т. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей например, шахты , поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания сооружения с земельным участком должна быть столь прочной фундаментальной , что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным.


Читайте также:

  • Сколько нужно отработать при увольнении
  • Банк продал долг коллекторам до решения суда
  • Бланки договора купли продажи земельных участков