Главная | Земельные вопросы | Оценка годовой аренды земельного участка

Когда и зачем нужна оценка права аренды земли?

Сдавать в аренду земельные участки собственники или их представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.

Зачем это нужно?

В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата. Основными вариантами предоставления в аренду земельных участков могут быть, как минимум, два. Первый вариант - непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности.

Второй вариант - это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для осуществления нового строительства или реконструкции объектов. В частности, второй вариант в настоящее время наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.

Вопросы на тему налоги

Базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей по этим двум вариантам может служить величина рыночной стоимости соответствующего права на земельные участки. В качестве такой базы может быть принята рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды соответствующих земельных участков. На практике для определения величины рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков рекомендовано пользоваться методическими разработками Минимущества России см.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от В них рассматривается несколько методов, в частности метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Применение этих методов в условиях Российской Федерации в той или иной степени затруднено прежде всего из-за неразвитости соответствующих рынков.

Однако в данной статье предполагается, что величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок может быть определена с достаточной точностью тем или иным методом. Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих расчетов.

Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Удивительно, но факт! Таким образом, применение метода капитализации состоит в: При рассмотрении второго варианта, когда земельные участки предоставляются на инвестиционных условиях для осуществления нового строительства или реконструкции объектов, величина годового рыночного арендного платежа исчисляется, как правило, для установления начальной цены торгов.

Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть исчислена как величина годовой платы за пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю.

В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю. В соответствии с этим могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.

По первой схеме, когда предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка коэффициента капитализации: Агод - годовая рыночная арендная плата за пользование и владение земельным участком, VL - рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка рыночная стоимость земельного участка , KL - коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка.

Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка известна, то главной трудностью в этом варианте является обоснование значения коэффициента KL. На практике может быть рассмотрено, как минимум, два способа определения величины коэффициента KL, представленного в выражении 1: При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных. Земельная рента и цена продажи земельных участков рыночная стоимость права долгосрочной аренды могут быть взяты для расчета KL с учетом налогов, коммунальных платежей и прочих расходов или без их учета.

После выяснения этой конкретики следует принимать решение о необходимости проведения соответствующих корректировок исходных данных при осуществлении расчетов KL. При недостаточном количестве рыночных данных или их несоответствии решаемой задаче метод экстракции рекомендуется применять как поверочный, для установления граничных максимально и минимально возможных значений KL.

При этом для определения точечного значения KL можно пользоваться способом увеличения безрисковой нормы отдачи на капитал с учетом известных существенных недостатков этого метода. Рекомендуется безрисковую норму отдачи на капитал увеличивать на величину премии за риск, непосредственно связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. Они также показывают, что значения KL, зависящие от различных факторов нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных вложений и т.

Нижние значения KL в каждом из трех интервалов соответствуют предоставлению земельных участков на условиях краткосрочной аренды 11 месяцев , верхние - на условиях среднесрочной и долгосрочной аренды.

Вопросы на тему ЕНВД

Заметим, что на практике очень редкой является ситуация, когда на период изысканий земельный участок предоставляется в пользование на условиях среднесрочной, а тем более - долгосрочной аренды. В расчетах следует учитывать еще одно важное обстоятельство, заключающееся в том, что местоположение земельного участка не должно оказывать существенное влияние одновременно на значения VL и KL: При рассмотрении второго варианта, когда земельные участки предоставляются на инвестиционных условиях для осуществления нового строительства или реконструкции объектов, величина годового рыночного арендного платежа исчисляется, как правило, для установления начальной цены торгов.

В этом варианте предполагается моделирование и одновременное рассмотрение двух схем предоставления земельных участков под строительство: Суть традиционной схемы например, схемы с использованием метода предполагаемого использования состоит в том, что в течение определенного периода после предоставления земельного участка проводятся изыскательские работы.

оценка годовой аренды земельного участка бесед

За это время вносится контрактная арендная плата за земельный участок, определенная в соответствии с имеющимися нормативными документами или условиями контракта. По окончании периода изысканий оплачиваются рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет и возникающая разница рыночной и контрактной арендной платы, затем начинается проектирование и строительство объекта.

В период строительства и по его окончании вносится контрактная арендная плата за землю. Одновременно определяется соответствующий доход от строящегося объекта. После этого осуществляется расчет текущей стоимости всех платежей за земельный участок на дату оценки и определяется рыночная стоимость права долгосрочной аренды. Схема предоставления земельных участков под строительство с учетом определенного расчетного периода предусматривает, что в течение конкретного расчетного периода 6 лет, 8 лет, периода проектирования и строительства или любого другого периода вносится рыночная арендная плата за земельный участок.

ему оценка годовой аренды земельного участка мог

С помощью известных методов исчисляется величина квартального, а затем и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение оцениваемым земельным участком. Потоки доходов по оцениваемым объектам в двух схемах должны моделироваться не раньше момента получения разрешения на строительство. Капитализированная сумма рыночных арендных платежей за расчетный период по оцениваемому земельному участку определяется по формуле:


Читайте также:

  • Молитва для удачной сделки с недвижимостью
  • Выпуск трактора на линию
  • Исковое заявление о предоставления земельного участка в натуре по свидетельству
  • Условно досрочное освобождение услуги адвоката по