Главная | Защита прав потребителя | Сделки с недвижимостью в международном праве

1. Международная продажа недвижимости, находящейся в России А) Определение применимого права

Право, подлежащее применению к форме сделки. Форма сделки подчиняется праву места ее совершения. Однако сделка, совершенная за границей, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. Форма внешнеэкономической сделки, хотя бы одной из сторон которой является российское юридическое лицо, подчиняется независимо от места совершения этой сделки российскому праву.

Это правило применяется и в случаях, когда хотя бы одной из сторон такой сделки выступает осуществляющее предпринимательскую деятельность физическое лицо, личным законом которого в соответствии со статьей настоящего Кодекса является российское право. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.

Комментарий к статье 1. Комментируемая статья и ряд последующих статей ст. Правовое регулирование договорных обязательств занимает существенное место в гражданском праве любого государства. Нормы, регулирующие договорные обязательства, занимают важное место и в международном частном праве. Даже по формальному, количественному признаку - это самая обширная группа коллизионных норм. С помощью этих норм регулируется обширный круг гражданско - правовых отношений, осложненных иностранным элементом: Прежде чем комментировать первую статью из указанного перечня, необходимо определиться с основными понятиями.

В доктрине и в нормах международного частного права для обозначения договорных обязательств использовались два термина: В обоих случаях понимались и сделки, и договоры, а ст. Понятно, что "сделки" и "договоры" - не равнозначные термины, но взаимосвязанные, так как договор является разновидностью сделки. Сделки могут быть односторонними и двусторонними или многосторонними; в двух последних случаях сделки именуются договорами. Поэтому законодатель использовал обобщающий термин "сделки", включающий как односторонние сделки, так и договоры.

Новое российское законодательство по международному частному праву в указанных выше статьях ГК использует оба термина: Термин "сделка" используется в двух случаях: Во всех остальных случаях используется термин "договор", что реально соответствует содержанию этого понятия. В настоящей работе термин "сделка" используется как общий термин, включающий и договор, если нет специального указания на одностороннюю сделку. Кроме того, новое российское законодательство отказалось от господствовавших ранее терминов "внешнеторговая сделка" или "внешнеэкономическая сделка".

Лишь в одном случае ГК обращается к термину "внешнеэкономическая сделка" в п. Во всех остальных случаях коллизионные нормы определяют применимое право к любым сделкам, к любым договорам, включая и внешнеэкономические. Выделение внешнеэкономических сделок из всего массива гражданско - правовых сделок имеет серьезное практическое значение, так как непосредственно связано с особенностями правового регулирования. Если сделка "внутренняя", то есть не имеет иностранных элементов, то она лежит целиком в национальном правовом поле и регулируется российским правом.

Если сделка международная внешнеэкономическая , то она связана с правом разных государств, и возникает проблема выбора права одного из них, нормы которого должны быть применены. Прежде всего, необходимо определить, какие сделки относятся к международным, трансграничным. Для этого следует обратиться к ст. Исходя из этой статьи к международным или трансграничным относятся сделки и договоры "с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо Кроме того, из круга сделок и договоров международного характера следует выделить внешнеэкономические сделки.

Несмотря на то, что в указанных статьях ГК предусмотрено единое коллизионное регулирование отношений, вытекающих из любых сделок и договоров, правовое регулирование внешнеэкономических сделок договоров имеет свою специфику по сравнению с иными сделками договорами международного характера. Во-первых, такая специфика связана с формой сделки. Именно поэтому в комментируемую статью включен самостоятельный пункт, предусматривающий специальную коллизионную норму для внешнеэкономической сделки.

Во-вторых, большую роль в регулировании международных коммерческих договоров внешнеэкономических сделок играют международные договоры, унифицирующие коллизионные и материально - правовые нормы. В-третьих, в сфере международных коммерческих договоров широко применяются обычаи международной торговли, или, если воспользоваться более широким термином, обычаи международного делового оборота, которые часто объединяются общим названием "Lex mercatoria". Такого рода обычаи благодаря неофициальной кодификации опубликованы в международных актах, которые необычайно популярны в мировой деловой практике.

Например, Унифицированные правила для договорных гарантий г. В-четвертых, в мировой практике сложился особый механизм разрешения споров по обязательствам, вытекающим из международных коммерческих договоров. Речь идет о международных коммерческих арбитражах, которые могут быть институционными постоянно действующими и ad hoc создаваемыми для рассмотрения конкретного спора. Особенность такого механизма заключается в том, что сами стороны спора выбирают, в какой стране, в каком арбитраже, на каком языке спор будет рассматриваться.

Сами стороны формируют арбитражный состав, который будет рассматривать дело, и определяют процедуру рассмотрения спора. Быстрое, профессиональное, эффективное разрешение споров привело к тому, что участники международной предпринимательской деятельности предпочитают передавать свои споры для разрешения в международный коммерческий арбитраж в России деятельность такого арбитража регламентируется Законом о международном коммерческом арбитраже г. Особенность в правовом регулировании внешнеэкономической сделки требует раскрытия данного понятия.

Из всех возможных особенностей обратим внимание на два характерных качества, присущих внешнеэкономической сделке. Прежде всего, внешнеэкономическая сделка в отличие от других международных сделок опосредует предпринимательскую, коммерческую деятельность в сфере международных хозяйственных связей. Например, Венская конвенция о договорах международной купли - продажи г.

Россия участвует содержит унифицированные материально - правовые нормы, которые применяются не ко всем трансграничным договорам купли - продажи, а к договорам, оформляющим предпринимательскую, коммерческую деятельность. Конвенция прямо устанавливает, что она не применяется для купли - продажи товаров для личного, семейного или домашнего пользования. Аналогичные положения есть в Нью - Йоркской конвенции об исковой давности в международной купле - продаже товаров г.

Россия участвует и в др. Вторая особенность связана с выделением того иностранного элемента, наличие которого достаточно для отнесения сделки к внешнеэкономической. В последнее время в международно - правовых актах, направленных на унификацию права международной торговли, в национальных законах, в том числе и в некоторых российских, чаще всего используется критерий местонахождения коммерческих предприятий сторон на территории разных государств например, в Законе о международном коммерческом арбитраже устанавливается, что арбитраж может рассматривать гражданско - правовые споры, возникающие при осуществлении международных экономических связей, "если коммерческое предприятие хотя бы одной стороны находится за границей".

Подпишитесь на новые статьи:

Иначе говоря, из всех возможных иностранных элементов, которые связывают внешнеэкономическую сделку международную коммерческую сделку с правом разных государств, мировое сообщество отдает предпочтение одному элементу: Этот признак закреплен во многих международных договорах, в том числе: Такое единообразие свидетельствует о признании данного критерия в мировой практике. С учетом вышеизложенного к международным коммерческим сделкам или к внешнеэкономическим сделкам можно отнести сделки, опосредующие предпринимательскую деятельность в сфере международных экономических отношений, совершаемые между сторонами, коммерческие предприятия которых находятся на территории разных государств.

Из рассмотренного выше ясно, что сделки международного характера состоят из двух групп: В прошлые, советские времена обязательственные отношения международного характера в основном сводились к внешнеторговой или внешнеэкономической деятельности, поэтому старое законодательство оперировало соответствующими терминами. В условиях демократического общества, признания и соблюдения прав человека и основных свобод все большее число российских граждан участвуют в гражданско - правовых операциях международного характера, заключают гражданско - правовые договоры с иностранцами, в том числе по поводу объектов, находящихся на территории иностранного государства, и т.

Исходя из этого коллизионные нормы, устанавливающие применимое право к договорным обязательствам, используют общие категории "сделка" или "договор", которые включают как сделки, не имеющие коммерческого характера, так и сделки, имеющие предпринимательский, внешнеэкономический характер, которые в нашей практике традиционно воплощаются в термине "внешнеэкономическая сделка", а в мировой практике - чаще в терминах "международный коммерческий договор" или "международная коммерческая сделка". Комментируемая статья ГК в п.

Одновременно устанавливается дополнительная субсидиарная привязка: Обратим внимание на несколько обстоятельств. Во-первых, рассмотренное правило полностью повторяет правило о форме сделок, используемое в предшествующем законодательстве п. Оно отвечает нашей давно сложившейся практике и не порождает трудностей с его применением.

В него лишь включен дополнительный абзац о применении этого правила к форме доверенности, что также присутствовало в Основах г. Два остальных пункта комментируемой статьи являются исключениями из означенного общего правила. Исходя из исключений, установленных в п. Однако тот факт, что внешнеэкономические сделки выделены в отдельный пункт, не означает, что п.

В-третьих, если при совершении сделки за рубежом будут нарушены требования местного права в отношении формы, то при рассмотрении спора в России такая сделка будет действительна, если ее форма удовлетворяет требованиям российского права. Следовательно, отсылка к российскому праву используется в качестве дополнительного субсидиарного коллизионного начала.

Разделы сайта

Наличие такой субсидиарной коллизионной привязки направлено на защиту российского рынка. Если совершенная за границей сделка своими последствиями каким-либо образом связана с Россией, важно, чтобы были соблюдены требования к форме сделки, установленные российским правом. Первое исключение из рассмотренного коллизионного правила установлено в п.

Удивительно, но факт! Подчинение договора нормам иностранного правопорядка может вызвать определенные практические проблемы, в частности: В соответствии с ней правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество п.

Для применения этого правила внешнеэкономическая сделка должна отвечать определенному субъектному составу. В рассматриваемой коллизионной норме предусмотрены два возможных варианта. Согласно первому варианту одной из сторон сделки является российское юридическое лицо. Согласно второму варианту одной из сторон сделки является физическое лицо, которое должно отвечать следующим требованиям: Статья устанавливает шесть случаев, когда личным законом физического лица может быть российское право см.

Если стороной внешнеэкономической сделки будет физическое лицо, отвечающее одному из шести вариантов, ее форма будет определяться российским правом независимо от места совершения. Правило отсылки к своему праву для определения формы внешнеэкономической сделки сложилось еще в советское время, когда существовал особый порядок подписания этих сделок, направленный на обеспечение государственной монополии на внешнеэкономическую деятельность.

Удивительно, но факт! Если же имущество предназначено для коммерческих, торговых целей - на такое имущество иммунитет не распространяется. Однако тот факт, что внешнеэкономические сделки выделены в отдельный пункт, не означает, что п.

Из прошлых времен осталось единственное императивное требование к форме любой внешнеэкономической сделки при соблюдении указанного выше ее субъектного состава: Требование, установленное в п. Второе исключение из основного коллизионного правила, установленного в п. Традиционная привязка подчинения формы сделки закону места ее совершения уступает вещному статуту, то есть праву государства места нахождения вещи, которое регулирует весь комплекс вопросов, определяющих правовое положение недвижимости, в том числе и форму сделок с этим имуществом.

Отсылка к праву места нахождения недвижимого имущества оправданна, так как каждое государство предусматривает особый порядок заключения сделок по поводу такого имущества: Прежде чем выбрать применимое право на основе рассматриваемого пункта, следует убедиться, что имущество, по поводу которого возникла спорная ситуация, является действительно недвижимым. Иными словами, дать юридическую квалификацию юридического понятия "недвижимое имущество".

Данный пункт содержит еще одно коллизионное правило: Применение этой коллизионной нормы также связано с предварительным толкованием, порядок которого определен в ст. При определении права, подлежащего применению, толкование юридических понятий осуществляется в соответствии с российским правом.

В частности, для раскрытия понятия "сделки с недвижимым имуществом, которое внесено в государственный реестр" следует прежде всего руководствоваться Федеральным законом от 21 июля г. В этом Законе дан следующий перечень сделок с недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации: КТМ подробно регламентирует порядок государственной регистрации судов в широком смысле слова - см.

ГК устанавливает объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

остались сделки с недвижимостью в международном праве сильно


Читайте также:

  • Получение патента на сдачу недвижимого имущества
  • Оформление земли и дома в собственность без документов
  • Заявление в опеку на лишение родительских прав матери